Pri prometu s kmetijskimi zemljišči velja posebna ureditev, ki jo opredeljuje Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). V grobem jo bomo razdelili v 10 točk:
1. Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora upravni enoti na območju, kjer leži nepremičnina, izročiti ponudbo v treh izvodih.
Svojo pogodbo o nakupu kmetijskega zemljišča lahko sami izpolnite na povezavi PRODAJNA POGODBA, za sporočitev podatkov in dodatne informacije pa smo dosegljivi tudi na 041 358 888 in e-mail naslovu info@pogodba.net.
2. Upravna enota ponudbo objavi na oglasni strani in na spletnih straneh e-uprave. Objava ponudbe je namenjena potencialnemu uveljavljanju predkupnih pravic na kmetijskem zemljišču, pri čemer predkupni upravičenci predkupno pravico uveljavljajo v tem vrstnem redu:
I. solastnik;
II. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;
III. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;
IV. drug kmet;
V. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske ali gospodarske dejavnosti ter
VI. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije.
3. Rok za sprejem ponudbe je 15 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote. Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in po pravilnem postopku.
4. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora v roku za sprejem ponudbe dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo. Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na določen način, je pravni posel sklenjen pod pogojem odobritve s strani upravne enote.
5. Prodajalec in kupec skleneta prodajno pogodbo.
6. Prodajalec in kupec najkasneje v 30 dneh po sprejemu ponudbe na upravni enoti vložita vlogo za odobritev pravnega posla, ki ji mora biti priložena tudi prodajna pogodba.
7. Po odločbi o odobritvi pravnega posla stranka (ponavadi je to prodajalec, če s kupcem nista drugače dogovorjena) plača davek 2 % davek na promet nepremičnin od vrednosti zemljišča.
8. Zainteresirana stranka mora pred sklenitvijo pravnega posla pridobiti tudi lokacijsko informacijo, iz katere lahko (redko) za določeno zemljišče predkupna pravica občine.
9. Po pravilni izvedbi in izpolnitvah opisanega postopka stranki pri notarju overita podpise na prodajni pogodbi, ki mora vsebovati tudi dokazilo o plačilu davka na promet nepremičnin.
10. Overitvi podpisov sledi predlog za vpis lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo in sklep zemljiškoknjižnega sodišča.
Ne glede na relativno formalno urejenost postopka, ki se solidno obnese, če »kupec ni znan«, se lahko v primeru, ko je »kupec« znan, zadeve ne izidejo tako kot si prodajalec in »znani« kupec morda želita.
Prav mogoče je, da se ne glede na ustni dogovor med prodajalcem in znanim kupcem o zemljišču in ceni, ki mu sledi objava ponudbe pri upravni enoti, mednju s pisno izjavo o sprejemu ponudbe vrine predkupni upravičenec iz 2. točke z (močnejšo) predkupno pravico. Prodajalec mora s takim predkupnim upravičencem prodajno pogodbo skleniti po samem zakonu; v kolikor prodajalec sklenitev pogodbe z njim zavrne, lahko novi kupec od njega to iztoži.
Pogosto zgornji tip kupcev predkupnih upravičencev – rekli jim bomo »predatorski kupci kmetijskih zemljišč« – svojo voljo često udejanjajo iz špekulativnih razlogov. Neredko je motiv za njihov sprejem ponudbe ta, da želijo od znanega kupca izsiliti določen znesek, da svojo ponudbo umaknejo.
Nadalje lahko kupec in prodajalec pri izpeljavi pravnega posla naletita tudi na številne druge pasti, ki ju lahko po nepotrebnem časovno in finančno znatno obremenijo.
Opisani postopek se na prvi pogled morda zdi zamuden in celo tvegan, vendar je ob pravni pomoči POGODBA.NET vaš posel vse od začetka do konca izpeljan pravilno, hitro in vedno v vašem interesu.
Obrnite se na nas in prihranite pri času, denarju in stresu.
TM, 2023
