Gradbeno pogodbo Obligacijski zakonik (OZ) opredeljuje kot podvrsto podjemne pogodbe, in sicer kot dolžnost izvajalca, da bo po določenem načrtu v dogovorjenem roku zgradil določeno gradbo na določenem zemljišču oziroma na že obstoječem objektu izvedel kakšna drugega gradbena dela, naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno.
OZ predvideva, da mora biti gradbena pogodba sklenjena v pisni obliki.
Med sestavinami gradbene pogodbe – navedba izvajalca in naročnika, načrt, zemljišče, uporaba gradbenih uzanc, terminski plani in roki, obseg del, garancije, penali in dogovor glede cene – v pokoronskem času izrazito pomembno vlogo igra zlasti slednja.
Za primer vzemimo gradbeno pogodbo, s katero sta se gradbeno podjetje »G« in naročnik »N« dogovorila, da bo G N-ju zgradil hišo do 4. gradbene faze (izgradnja brez zaključenih gradbenih del) za 100.000,00 EUR. G je v ceno že vračunal material. Pogodbo sta podpisala v relativno stabilnem predkoronskem januarju 2020, kot skrajni datum za dogovorjeno izgradnjo do 4. faze sta določila 31. 3. 2021, v pogodbi sta dogovorila nespremenjenost cen.
Med gradnjo se je svet spremenil. Ob množični prepovedi obratovanja dejavnosti in protikoronskim ukrepom, ki so poleg nošenja mask in razdalje pomenili predvsem tiskanje denarja in čakanje na delo, je zanimanje za raznovrstne gradnje skokovito naraslo. Človek je kot delovno bitje težko na miru.
Tako so odsotnosti od dela mnogi izkoristili za že davno načrtovane prizidke, balkone in ostale objekte, gradnji katerih se prej niso mogli posvetiti. Banke so jim z »ugodnimi krediti« kaj rade priskočile »na pomoč«.
Posledica močno povečanega povpraševanja je bilo sprva zmerno višanje cen, ki pa se je, ob pridruženih motnjah dobavnih verig materialov predvsem zaradi koronskih omejitev in prednostne ponudbe materialov v državah proizvajalkah, sredi leta začelo povzpenjati v nebo. Cena stiropora se je za G-ja do marca 2022 v primerjavi z januarjem 2020 povečala za skoraj 300 %. Take podražitve ni moral pričakovati nihče. Prav tako ni nihče pričakoval, da bo materiala pri veletrgovcih preprosto zmanjkalo ter da se bodo dela ustavila tudi za do pole leta ali celo več. G je v postopku zaključka del za N-ja in bo najmanj 1 leto in 1 mesec v zamudi.
Zakon predvideva mnogo rešitev, a nobena ni sama po sebi logična in ugodna. Tako ima v primeru gradbene pogodbe, ki vsebuje določilo o nespremenjenosti cen, gradbenik G pravico do zaračunavanja višje cene šele, če ta za več kot 10 % preseže ceno ob podpisu pogodbe, pa še to le za razliko nad 10 % in v obdobju, ko še ni bil v zamudi. V konkretnem primeru 300 % zvišanja cene stiropora bi tako po zakonu lahko od tega G nosil breme okoli 200 %, N pa okoli 100 %.
Veljavne gradbene uzance gradbeniku v tem primeru nudijo možnost bolj enakomerne porazdelitve bremena zvišanja cene, se pa bremenu ne glede na lastno krivdo ob upoštevanju trenutne zakonodaje težko izogne, ne glede na to, da je do okoliščin prišlo zaradi objektivnih okoliščin, na katere ni imel vpliva.
Tako gradbenik G kot naročnik N sta v konkretnem primeru v neugodnem položaju. Naročnik bi zaradi zvišanja cen sicer lahko odstopil od pogodbe in gradbeniku plačal ustrezen del dogovorjene cene za do tedaj opravljena dela in nujne stroške, vendar se to v praksi večkrat izkaže kot neugodna rešitev.
Izplen je torej tako za gradbenika, ki je lahko ob velik del zaslužka, kot naročnika, ki je v negotovi situaciji, neugoden. V primeru spora je ob neažurni zakonodaji, ki ne sledi ekonomskim kategorijam, in zahtevnem postopku dokazovanja izid negotov.
Ker se gradbene pogodbe praviloma dogovarjajo in sklepajo za daljši čas, se na nacionalni ravni išče temeljna rešitev, tako zaradi zvišanja cen kot tudi zaradi prekinitev gradenj kot posledic pomanjkanja materiala.
POGODBA.NET svojim strankam že dalj časa ponuja dobro rešitev v obliki posamezniku prilagojene gradbene pogodbe. S konkretno gradbeno pogodbo predvidimo življenjske situacije in pogodbeno razmerje med izvajalcem in naročnikom ustrezno in učinkovito uredimo.
Zaupajte pogodbeno plat vaše gradnje strokovnjakom.
POŠLJITE POVPRAŠEVANJE ZA GRADBENO POGODBO ali nas KONTAKTIRAJTE na telefonsko številko 041 358 888 in e-mail naslov info@pogodba.net.
TM, 2022
